近日，光明区人民政府印发《光明区城市更新和土地整备“十四五”规划》（以下简称规划）。
在规划的分项目标中，光明区在规划期内将积极落实：
● 规划期内坚持“留改拆”并举，以保留提升为主，除违法建筑、经专业机构鉴定为危房且无修缮保留价值的建筑以及满足存量低效用地盘活评价标准的用地外，不大规模、成片集中拆除现状建筑，原则上城市更新片区内拆除建筑面积不应大于现状总建筑面积的20%。
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除增建必要的公共服务设施和盘活存量低效用地外，不大规模新增老城区建设规模，不突破原有密度强度，不增加资源环境承载压力，原则上城市更新片区内拆建比不应大于2。
● 城市更新和土地整备实施规模不少于10.55平方公里，包括综合整治用地规模4.2平方公里、直接供应用地规模1.05平方公 里、空间储备用地规模5.3平方公里。规划期内要加快城市更新和土地整备融合，逐步完善光明区城市更新和土地整备目标任务指标之间的互动调整机制。
● 通过城市更新和土地整备规划筹集实施的基础教育设施用地不少于15处，占地规模不少于22.1公顷，提供学位数不少于2.3 万个；高中用地不少于1处，占地规模不少于0.77公顷；医院用地不少于1处，占地规模不少于1.25公顷。
● 通过城市更新和土地整备规划筹集实施的独立占地的市政公用设施用地不少于3处，占地规模不少于41.72公顷；独立占地的交通设施用地不少于3处，占地规模不少于1.52公顷。
● 通过土地整备完成不少于1.8平方公里居住潜力用地。
● 通过城市更新和土地整备规划筹集保障性住房（含配套宿舍）建筑面积不少于55万平方米。
● 大力推进“5+8”连片产业攻坚，综合运用土地整备、利益统筹、城市更新等政策工具，力争到2025年释放连片产业用地（含政府储备用地、社区留用土地与城市更新开发建设用地）265公顷。
● 规划期内市场自主申报以M0为主导功能的拆除重建类更新单元计划规模不超过27.5公顷。
● 力争完成固定资产投资总额不少于650亿元。
● 新增更新单元计划规模不超过270公顷。
一、以生态历史资源为源泉，塑造独具魅力的光明风貌
1、塑造“一河九水”的特色山水廊道
2、打造城园交融的“公园之区”
二、以民生福祉建设为要务，保障住房与公共设施供应
1、持续加大居住用地供应
优先推进重点片区及轨道站点周边的居住类项目。
加大土地整备对居住潜力用地供应的支持力度，持续稳定供应 居住用地；发挥城市更新对商品住房市场的稳定性作用，并严格落实相关政策对保障性住房的配建要求；鼓励综合整治分区范围内的 城中村按照相关政策开展城中村综合整治类更新工作，美化修缮建筑本体、增补完善基础设施，引入政府统一监管租赁市场，引导规范化、规模化租赁业务，充分挖潜城中村住房保障职能。规划期内逐步形成供应体系完整、匹配科学城发展、符合光明区实际需求的住房结构。
2、完善多层次公共服务体系
大力推进光明中心区“对外展示短板”地区的土地整备，落实 国土空间规划确定的市、区级重大文体设施，包括西方美术馆、科学城体育中心、博物馆、美术馆等；加快推进公明、马田、玉塘街道“基本服务短板”地区的二次开发，通过更新整备双管齐下，落实片区、街道级教育、医疗、文体设施。
3、构建外达内畅的综合交通体系
三、以连片产业拓展为重点，多手段促进全区产业升级
1、落实产业发展规划，实施“5+8”连片产业攻坚
工业区连片改造区内单元通过政府引导、政企合作，有序开展以拆除重建类城市更新为主，融合土地整备、产业用地容积调整、 综合整治等多种方式的二次开发活动；工业区土地整备区内单元强化政府主导作用，强力推进土地整备工作，有条件的片区应结合试点项目探索“案例+政策工具箱”的方式推进实施。
为更进一步加强政府统筹，更高效率推进连片产业用地二次开 发，在《实施方案》基础上划定“5+8”片连片产业用地，分两个梯队实施。第一梯队5个片区为近期攻坚实施梯队，“十四五”期 间有效增加产业用地收储；第二梯队8个片区为加强规划统筹梯队，尽快开展规划研究，力争成熟一片实施一片，成熟后转入攻坚实施梯队。
提前开展田寮—玉律片区、李松蓢—西田片区、下村— 合水口—公明中心区片区、光明云谷片区等片区统筹规划研究，深入梳理全区潜力用地，积极谋划“5+8”以外的连片产业空间，进一步加大连片产业空间项目储备。
2、鼓励运用综合手段推动工业区有机更新
以《实施方案》划定的12平方公里工业区保留提升区为工业底线规模，作为长期保留的制造业空间予以锁定，原则上不纳入 “十四五”拆除重建类城市更新单元计划和土地整备计划。
实施综合整治类城市更新完毕未满5年的工业区原则上不得单独拟定为城市更新单元。
四、以重点片区开发为引领，打造高品质城市功能板块
1、高水平推进光明中心区二次开发
加速推进科学环廊周边城市更新项目立项实施，以轨道站点为依托，对接城市设计国际咨询方案，兼顾高效集约开发与人文历史 留存，通过二次开发落实一批国际水准的城市地标。
把握原光明农场未完善用地手续建成区城市更新政策体系出台机遇，大力推进光明大道、光明大街等沿线地区二次开发，强调 项目之间统筹规划实施，保障公共服务设施和道路框架体系落实。
科学方舟片区以土地整备为主，由政府主导统筹开发，打造立体紧凑的科学岛-科学方舟轴线。依托地上地下综合开发的 TOD 极核，形成光明科学城中心科学服务和城市服务的地标场所。
2、高标准提升公明副中心都市价值
3、高起点布局云谷片区发展图景
4、策划打造茅洲河中央水岸城市客厅
衔接城市设计等相关规划，积极推进茅洲河中央水岸片区二次开发项目规划研究，提前做好高品质开发建设指引，明确实施路径 和工作任务。
5、加大政府主导助力打造科学创新源头
瞄准世界科技前沿、面向国家重大科技项目，持续推进大科学装置集群、科教融合集群、科技创新集群范围内土地收储，优先保 障具有全球影响力竞争力的重大科学装置、高端科研机构的落户需 求。
6、积极培育发展西南直角产业带
1、更新整备潜力规模
对光明区城镇开发边界内符合城市更新和土地整备政策要求 的低效用地进行梳理和统计，“十四五”期间全区二次开发潜力用 地为：旧工业区1686公顷、城中村402公顷、旧城区103公顷。
2、更新整备结构指引
规划期内应通过城市更新和土地整备不断优化用地和建筑规 模结构，优先供给公共设施用地，重点保障产业用地，加速新增科 学用地，加大供应居住用地。其中，居住建筑面积比例不低于35%， 产业建筑面积比例不低于45%，商业办公建筑面积不高于20%。
一、旧工业区升级改造规划指引
1、工业区保留提升区
“十四五”期间，全区保留提升12平方公里工业区（含已列 入城市更新单元计划的工改工项目），规划期内原则上不得纳入拆 除重建类城市更新单元计划和土地整备计划。其中，已通过城市更新计划备案的“工改工”项目可按已批准的计划推进实施。
2、连片产业空间升级指引
结合《实施方案》划定的工业区连片改造区、工业区土地整备 区，在光明区选定“5+8”片连片产业用地，“十四五” 期间分两个梯队实施二次开发。第一梯队5个片区为近期攻坚实施 梯队；第二梯队8个片区为规划统筹研究梯队，具备二次开发条件 的项目可先行推进。
3、创新型产业用房配建规划指引
“十四五”期间市场自主申报的以 M0 为主导功能的拆除重建类更新单元计划不超过27.5公顷，申报条件及指标计算规则 以《深圳市城市更新与土地整备“十四五”规划》相关规定为准。
规划期内政府主导申报的“工改工”计划（含重点更新单元计划） 和土地整备利益统筹项目留用地内涉及的M0用地规模，按程序批 准，不占用上述指标。
4、高标准产业保障房配建规划指引
根据《深圳市光明区高标准产业保障房建设工作行动方案（2020-2025）》，全区要在“十四五”期间多渠道持续供应建设高 标准产业保障房（含厂房、研发用房）。规划期内力争通过城市更 新和土地整备新建262万平方米，各街道配建规模如下：
二、住房建设规划指引
1、土地整备居住用地指引
加大土地整备对住房用地供应的支持力度，“十四五”期间， 力争通过土地整备完成不少于1.8平方公里的居住潜力用地。
2、保障性住房配建规划指引
保障性住房应集中布局，涉及项目分期建设的，保障性住房原则上应布局在首期。
三、公共服务和基础设施规划指引
1、公共服务设施规划指引
规划期内建议通过城市更新和土地整备规划筹集实施公共配套设施用地58处，其中教育设施用地不少于25处，占地规模不少于 47.6公顷（其中基础教育设施用地不少于24处，占地规模不少于46.8公顷，提供学位数不少于4.9万个；高中用地不少于1处，占地规模不少于0.77公顷）；文体设施用地不少于13处，占地规模不少于22.5公顷；医疗设施用地不少于2处，占地规模不少于5.6公顷；其它独立占地设施用地不少于18处，占地规模不少于9.5公顷。
以设施均衡发展、便民惠民为原则，保障非独立占地公共配套设施落地，规划期内建议通过城市更新和土地整备规划筹集实施非 独立占地公共配套设施90处。包括幼儿园16处、文化活动中心或文化活动室14处，社区体育活动场地10处、社区健康服务中心 10处、社区老年人日间照料中心9处、社区管理用房9处、社区警务室12处、便民服务站10处。各街道配建规模如下：
2、城市交通系统规划指引
规划期内建议通过城市更新和土地整备落实城市道路50.7公里；建议规划筹集实施独立占地的交通设施用地5处，占地规模2.5 公顷；建议规划筹集实施非独立占地的交通设施5处，各类二次开发项目需根据《大型建筑公交场站配建指引（修订）》的有 关要求配套建设公交首末站。
来源：深圳房地产信息网
